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北京二手房交易最低计税价涨10% 与市场价仍有差距

打印】【推荐给朋友】【时间:2013-7-31 14:28:00】【关闭

从7月1日起,北京市各区县普遍上调了二手房最低计税价,即最低过户指导价,每个区域和不同项目计税价不同,但并未对外公布具体详情。如今,调整已过去将近一个月,记者通过走访中介门店、二手房交易大厅及多方渠道了解到,此轮最低计税价普遍上调10%左右,而一些学区房、热点区域涨幅更高。

  二手房交易中需缴纳的各种税费,是根据二手房买卖合同中的成交价及该区域最低计税价为基础计算得出的。若合同价高于最低计税价,将以合同价作为计税基数;若合同价低于最低计税价,则以最低计税价作为计税基数。为了规避房屋交易双方借“阴阳合同”逃税,政府主管部门并未公开各区域最低计税价详情,具体情况一般都由中介机构通过大量过户数据分析得来。数据显示,最低计税价上调后,二手房交易需要多缴纳税费从几万元到几十万元不等。

  上周,记者通过走访多家中介门店以及二手房交易大厅了解到,北京多个区域本次二手房交易最低过户指导价普遍上调了10%左右,而五道口、万柳、CBD等房价涨幅较快的区域的过户指导价涨幅更大,有的涨幅超过30%。

  □影响

  学区房交易税费或多30万

  最低计税价上调后,相当一部分房源交易税费成本上升。因行业内潜规则一般规定交易税费由买方承担,因此购房者购房成本随之上升。记者采访发现,学区房受影响最大,购买学区房的税费成本大幅上涨。

  华清嘉园的业主李女士告诉记者,在最低计税价上调后,房子应交的税一下涨了35万元左右。

  据中介介绍,李女士的房子单价6.9万元/平方米,总价690万元。最低计税价上调幅度大约从原先的3万元/平方米上涨到3.5万元/左右。因为李女士的房源未满五年,且非家庭唯一住房,因此,打算买这套房的人,即使采用“阴阳合同”避税,购房人也要多缴纳税费34.64万元。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称,学区房受影响大的原因是,购房人当初买房的价格并不高,但是学区房近年来市场成交价涨幅很快,所以在高总价和最低计税价调整的双重因素下,学区房受最低计税价调整影响最大。

  胡景晖分析表示,7月虽受最低计税价上调影响,新增购房需求登记量小幅萎缩,但二手房业主出售心态仍较积极,据统计,7月新增房源登记量环比上月增近一成。房源量继续增加,而需求量暂时萎缩,将在一定程度上缓解市场供求压力,利于房价稳定。不过,因税费增加,购房成本也不会降低。

  □释疑

  最低计税价与市场价有差距

  这轮最低计税价是根据什么调整的?记者从相关部门了解到,7月这次调整是按照今年上半年二手房成交的市场价格调整的,每个区域、每个项目调整不同,同一个小区不同房源也会不太相同。住建部门负责在内部提供区域价格的变化,而最低计税价的调整由税务部门进行。

  这一轮调整,多数片区调整幅度在10%左右,有的热点区域更高,有的特殊项目价格变化很大,因此调整幅度也大;也有的区域低于10%。

  不过,记者走访发现,在此番调整后,最低计税价仍与市场价有不小差距,有的差距仍达到1万元/平米以上,最低计税价并没有完全接近市场。

  记者从相关部门了解到,这是因为最低计税价还不能完全是市场价格,“最低计税价是一个兜底的价格,有的房源会因为特殊原因,如户型、位置等因素成交价格比较低。所以要做到小区的房源价格都低于最低计税价,只要在这个线上就算正常的。”

  相关部门工作人员表示,最低计税价就是地税系统内部报税的一个基数,目前不太可能公开调整周期和调整幅度。2011年12月北京大幅度调整最低计税价时,当时就明确,今后最低计税价的调整为动态调整,具体多久调整一次,主要看价格的变化,“价格变动比较明显才调整,也不是所有项目都调整,调整中还可能有上有下。”而如果公开最低计税价,就相当于是引导所有人签订阴阳合同避税。

  □声音

  公开最低计税价减少与市场价差距

  最低计税价的设定是为了避免二手房交易时签订“阴阳合同”避税。但最低计税价始终与市场价有一定差距,以致“阴阳合同”长期被打击却一直存在,几乎成为行业内公开的潜规则。

  最低计税价调整后,中介机构会到地税窗口试出大体的范围,并“指导”买卖双方签订可避税的合同。

  北京中原地产市场研究总监张大伟称,在发达国家和地区,二手房交易都是按照实际成交价格作为税基缴纳。但北京与发达国家和地区不一样的主要是:其他国家和地区基本都有持有税费,而交易环节税费相对较低;北京二手房交易的税费已经很高,应该逐渐调整减少交易环节税费,增加持有环节税费,调整现在的市场存量。

  北京房协秘书长陈志表示,从多方角度考虑,最低计税价还是应该公开,公开后对买卖双方都没坏处,对政府而言,也并不是不公开计税价就能杜绝“阴阳合同”。相反,公开之后,反而提高政府指导价的指导效率。

  陈志称,杜绝“阴阳合同”要先找到其存在原因,主要是因为最低计税价和市场价之间仍然存在较大价差,使得买卖双方想要从中避税获益。而减少这种价差,弥合两者的差距后,“阴阳合同”就没有存在的必要了,所以政府部门应该根据市场情况,提高调整最低计税价的频率,尽量减少最低计税价和市场价的差距,“现在实行动态不定期调整,本身是一种进步”。

  对于明知最低计税价和市场价之间有差距,还故意做“阴阳合同”避税的,陈志建议,应该加强制度设计,避免避税行为。对于中介经纪人应加重处罚,比如终身禁止再入经纪人行业等;而对于经纪公司,可停止网签、加重罚款等,要求经纪公司对经纪人做出更具体更规范的管理措施。陈志表示,其他国家和地区之所以很少有避税行为,是因为偷税漏税是很严重的违法行为,后果非常严重。

  □算账

  以朝阳区望京地区的一套总价420万元的二手房(总面积140平米,购房者为二套房)为例,假设能够把合同做到最低计税价,之前的最低计税价为1.9万元/平米,调整后,最低计税价2.1万元/平米计算。

  调整前

  营业税:19000×140×5.5%=146300元

  个税:19000×140×1%=26600元

  契税:19000×140×3%=79800元税费合计:252700元

  调整后

  营业税:21000×140×5.5%=161700元

  个税:21000×140×1%=29400元

  契税:21000×140×3%=88200元

  税费合计:279300元

  调整前后税费差额

  279300-252700=26600元。

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