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任志强:打压房价不是核心问题 解决收入分配是根本

打印】【推荐给朋友】【时间:2013-7-31 14:27:00】【关闭

内容提要:土地的巨大收入是不合理的价格曲线。都说开发商暴力,最后形成的结果,最近三年上市公司的报表进行了统计,几年前低价占房价的比重和开发成本进行了对比。三年的情况是,上市公司已经公布的报表情况,土地所占的比重是非常高的,其次是债务,上市公司前十年平均的利润是6.8%。

精彩观点:

土地的巨大收入是不合理的价格曲线。都说开发商暴力,最后形成的结果,最近三年上市公司的报表进行了统计,几年前低价占房价的比重和开发成本进行了对比。三年的情况是,上市公司已经公布的报表情况,土地所占的比重是非常高的,其次是债务,上市公司前十年平均的利润是6.8%。 产生一个变化,土地价格在逐步上升的过程中,房价同步上升。很多人说房价上涨了,地价上涨了,房价在不断的攀升过程中,形成开发商的暴力,根本原因是房价受地价上涨的结果。

核心的问题是分配,我不认为打压房价是核心的问题,因为房价在分配过程中,可能是政府获得利润,可能是开发商获得利润,可能是消费者获得利润,实际上消费者的增值收益远远大于开发商的收益,最重要要解决增值收益和财产分配,,如果收入增长高于房价的增长,房价的增长也是合理的,问题是房价上涨,收入不上涨,原因就是财产分配不合理。

从现在来看,出台了一些政策,限购不能解决合理分配的合理性,前段时间网上传闻,说我说了“农村的人购买城市房屋也没有社保”,很多人骂我。今天政府说了,无论买得起买不起都要先购买社保,为什么没有人骂政府?前者是财产分配,后者是用权力代替,政府说可以交钱,就可以进入城市。

保障性住房不可能做到合理分配,限价房是有票的人才能买,没票的人不能买,票证本身就限制了分配的不合理性。现有的分配从财务分配的角度看都不是合理的。调控的目标是规范市场的合理秩序。企图让房价下跌达到这个目的,无法实现。今天我们看到不是两个。所有的调控政策中恰恰看不到政府应该承担的 责任,如果扭曲了行政政策试图解决财政分配,而是让市场更加扭曲,没有解决合理分配。

政府没有承担起应当承担的责任,就是解决居住权益的事情,总是在市场上搅和的就是财富再分配的问题,如果用价格解决财富分配,最终的结果还是让市场更加的扭曲,而不能达到我们理想的目的,因此我们空喊了这么多年,让房价具有合理性,意思是解决分配的问题,最终的抱怨是没有解决这些问题

以下是任志强演讲实录内容:

任志强:垄断的情况下,竞价权不是在市场

市场化会有周期,只要是市场化就要和自身规律着眼。政策

任志强:原来说是可以讲25分钟,现在改成15分钟。我觉得刚才有很多人问我,媒体问我,房地产的冬天是不是过去了,我个人觉得什么是冬天,什么夏天,只有一个判断点就是市场化还是非市场化,而不是在于价格高和低,上和下。

完全市场化一定会有周期,会有高、低,会有波动,只要是市场化,就会按自身的规律进行调整,而非市场化的时候,不管高和低都是被扭曲的。我今天通过很多的资料分析,就是从分配路径看政策的变化。

不动产是什么?不动产这个词最早来自于公元前的古罗马,他们的定义是土地+房屋+现金流+增值收益,如果将它分解一下就是土地在中国完全在政府手里,其他的国家不是这样的,日本房地产出现了巨大的泡沫,上世纪九十年代出现的,日本房地产泡沫后,除了经济下滑后,日本真的变穷了吗,如果真的变穷了,为什么日本所有的国家债务都是自己本地居民的储蓄,而不是像欧洲或者是美国借别人的钱,就是因为那个时候,日本在八十年代将个人土地变成了政府或机构或开发商的土地,这是一个逆向的过程,那个时候仍然有大量财务的钱留在了民间,中国只有一家,出让过程中是政府的行为,建成房屋,销售也好,租赁也好,金融的过程变为现金流。最后一个是物业的升值,就是持有物业而产生的增值收益。

增值收益如果是开发商持有,增益收益在开发商手里,如果是小业主持有,增值收益就落在了小业主的手里。

首先从土地看,在垄断的情况下,土地的定价权不是在市场,而是在政府的手里,同时我们城乡差别决定了土地差价。去年做的报告中有这样的说法,当市场配置资源的时候,租金和城市的公共产品集中度或者是城市中心区的距离是对称的。现在发生了巨大的变化,土地制度是共有土地是共有土地和农村土地之差,形成了巨大的悬崖。这个悬崖是土地收入差别,就是不合理的价格曲线上升了,就是国有土地和政府垄断的原因,农村土地不能转让和自由买卖导致两级土地的价差,实际需求比要低,因此政府可以用低价征用,之后高价专卖,中间形成了不合理的差距,这就是土地巨大的差距。

第二部分就是税收,税收占的比重是逐年的加大。流转税的部分,几个部分加起来已经达到了13%,按照北京市去年和今年的财务报告可以看得到这一部分已经达到了19%,因此北京市财政部门提出要降低财政收入中的房地产的比例,提高其他的比例,目前这一比例是很高的,房地产税占到一定的比重,占到地方财政收入的4.5%,两者相加有20%到25%的比重,就是全部的比重,如果按照单一产业来说,房地产是最多的,而其他的单一产业中,没有任何一个产业可以弥补这么多的税收。

前面说的垄断形成的土地收益是多少,在2009年的时候是40多,2010年是73.5,2011年维持了70左右的水平,两者之间形成了不动产链条中政府的收益。非开放的金融体系影响了财富的分配。一个是宽松的货币政策导致了资金贬值,货币贬值。同时长期的低利率导致实物资产价格上升,我国在实际的货币增长过程中产生了变化,这一变化导致一个结果。存款可能因为负利率和低利率在短期之内和长期之内不能取得巨大的收益。

房改在一段时间之后产生的巨大收益是高于存款产生的收益,如果你在十年内购买房产,将存款变成房产,仍然产生巨大的收益,这就是现在的情况。银行在整个提高贷款利率后,同样分走了巨大的利润,这就是实际利率变化产生的结果。货币和住宅价格之间形成巨大的反差,利率低的时候,价格指数最高,利率高的时候,价格指数最低。现在看到利率低和房价指数叠加在一起。

都说开发商暴力,最后形成的结果,最近三年上市公司的报表进行了统计,几年前低价占房价的比重和开发成本进行了对比。三年的情况是怎样的,上市公司已经公布的报表情况,土地所占的比重是非常高的,其次是债务,上市公司前十年平均的利润是6.8%。

产生一个变化,土地价格在逐步上升的过程中,房价同步上升。很多人说房价上涨了,地价上涨了,房价在不断的攀升过程中,但是有一个建设周期。房价上涨是在低地价的时候上涨,形成了开发商的高利润,就是土地划拨的时候产生的红利,换句话说今天的地价就可以推动今天的房价,今天的地价对二手房产生了明显的影响,我们说在下行周期就会形成错峰,高地价拿到的天价地,未必是高价时期卖出的房屋,因此产生了收入分配之间的差。形成的结果是什么,我们认为利润是调节供给的必要条件,当企业的利润多的时候,才会加大公鸡和增加投入。当企业的利润低的时候,就会降低我们的投资增速。今年我们可以看到的是,我们的企业利润是逐步下降,而且变为负的。当企业的利润在逐步降低的时候,投资欲望就在降低。

我们可以看得到,开发投资虽然现在维持18%的高速度,如果将这张图和前面图的曲线进行对比。在2009年以前,我们看到的曲线是不包括保障性住房的投资增长,纯粹是商品房的市场,2009年包括了保障性住房的投资增长,现在维持18%的速度,其中有大量是保障性住房,但是今年下半年会有所下降,如果扣除保障性住房的投资增长,大概只有10.5%左右的增长,这一下降速度是非常大的,决定着开工面积的下降,土地购置下降也是负的,因此重点城市基本上都是负数的,如果没有利润,是否会增加有效的供给。

很多的分析认为,二季度只有7.5和7.6的增长,但是大家认为三季度会达到7.9或者是8,私下讨论认为三季度很难达到8%,各种指数来看,虽然有回升,但是并不高,核心的问题不是我们的GDP高增长,尤其是小年教授不认为统计数据是对的。

核心的问题是最终分配,我不认为打压房价是核心的问题,因为房价在分配过程中,可能是政府获得利润,可能是开发商获得利润,可能是消费者获得利润,实际上消费者的增值收益远远大于开发商的收益,最重要要解决增值收益和财产分配,很多人在网上说你将房产给我,就解决了财产的分配,这不是分配,不要认为打土豪分田地是增值收益,而是财产的分配,将别人拥有的拿过来,不是创造财富的过程中增加新的分配。收入分配如果要倍增,房价不增是一个情况,如果倍增房价增长更快是另外一个情况,如果收入增长高于房价的增长,房价的增长也是合理的,问题是房价上涨,收入不上涨,原因是什么,原因就是财产分配不合理,从分配的路径来看,政府的税收和政府的土地收益取得部分过大。

从现在来看,出台了一些政策,限购解决了合理分配的问题吗,前段时间网上都在传闻,说我说了“农村的人购买城市房屋也没有社保”,很多人骂我。今天政府说了,无论买得起买不起都要先购买社保,为什么没有人骂政府?前者是财产分配,后者是用权力代替,政府说可以交钱,就可以进入城市。如果以北京计算,五年的劳保加在房价中是比现在的房价更便宜还是更贵,你交了五年的劳保,你又能得到多少,倒过来说,提高了房价,而不是降低房价,如果不先交五年的钱,连购房的资格都没有,限购没有解决收入分配的合理。

保障性住房是否解决了。要严格遵守保障性住房的合理分配的问题,以前说的合理分配都没有做好,保障性住房是不可能完全做到合理的分配,保障性住房分为三类,廉租房做到应保尽保,第二类是限价房,有票的人可以购买,没有票的人不可以购买,就像以前的特权和今天的特供,有资格就可以享受,没有资格就不能享受。有替工票50元可以买得到一瓶茅台酒,没有票就买不到,特供限制了财富分配的合理性,加大了差距,现在同样没有解决收入的合理性,有的是刚性需求,我们说的是刚性需求就是结婚生孩子,有的不是,但是我们原来住的房屋很小,现在要生孩子结婚变成大房屋,可是第一套住房20%到30%的收入,第二套住房就是50%和60%收入,也是不合理的,现有的政策解决不了住房的合理性。现有的路径从财务的角度来看,都不是合理的,调控政策的最终目标,一定是维护市场的竞争秩序,不是限制,也不是用各种各样的政策扰乱市场的秩序。维持分配的公平似乎未解决收入分配公平的问题。当利润减少的时候,投资就会减少,当投资减少的背后是供求关系的恶化,导致房价必然的反弹,保证有效的供给,或者是扩大供给的时候,才可以防止后期价格出现的过分波动。

今天看到的情况不是这样,我们认为调控还需要公共财政保障弱势群体,就是我们说的保障,遗憾的是,现在不是用公共财政来保障,可能没有人愿意花这个钱,也没有人有这么多的钱,因为政府的直接投资的效率是最低的,于是看到住建部等部委发出呼声,要求民间投资,他们来做好事,你来花钱,是否可以收回这些钱就不知道了。政府没有承担起应当承担的责任,就是解决居住权益的事情,总是在市场上搅和的就是财富再分配的问题,如果用价格解决财富分配,最终的结果还是让市场更加的扭曲,而不能达到我们理想的目的,因此我们空喊了这么多年,让房价具有合理性,意思是解决分配的问题,最终的抱怨是没有解决这些问题,谢谢大家。

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